La escritura pública y la inscripción registral reúnen, en distinto ámbito, un solo concepto de seguridad jurídica en nuestro Derecho, que se produce por razones prácticas, sustantivas y formales, en dos momentos autónomos sin solución de continuidad.

No es que el ordenamiento nos obligue a un doble comportamiento, sino que regula el mismo bajo el principio de libertad civil y distribución de funciones, en vía preventiva no contenciosa (asegura la objetividad, la responsabilidad y excluye la interpretación parcial del ordenamiento jurídico, dotando a la adquisición de especial firmeza). Seguridad que actúa automáticamente, al margen de la diligencia de ambas partes.

Así, una vez firmada la escritura, procede su inscripción, igualmente voluntaria, pero inexcusable si queremos acceder al sistema inmobiliario de protección y garantía. Por ello, es deber de la cautela inscribir el documento, y la presentación en el Registro es importante para ambas partes. Los asientos del Registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales (tutela judicial efectiva).

A) Presentación de la escritura en el Registro

Los medios de presentación son muy variados, y pueden llevarse a cabo según la conveniencia de las partes. Desde la presentación directa por el comprador, o su representante, hasta la presentación por correo o telefax. La distancia no es impedimento alguno y el tiempo tampoco.

   a) Presentación directa
La copia de la escritura puede presentarse en el Registro correspondiente al lugar donde radique la finca, o, en su caso, en cualquier Registro de España, para que no exista en el tiempo distancia alguna entre el otorgamiento y la inscripción.

   b) Presentación por telefax
Si las circunstancias del caso así lo aconsejan, o la simple tranquilidad del adquirente lo sugiere, "cualquiera de los otorgantes podrá solicitar del Registro de la Propiedad del distrito en que se haya otorgado el documento, que se remitan al Registro competente, por medio de telecopia o procedimiento similar, los datos necesarios para la práctica en éste del correspondiente asiento de presentación", cerrando cualquier posibilidad de fraude inmobiliario.

   c) Presentación por correo
También por correo oficial o mensajero privado puede presentarse una escritura en el Registro. La elección del medio queda a voluntad del comprador. El Notario le advertirá al respecto.

B) Pago de los impuestos

Requisito previo a la inscripción es el pago de los impuestos respectivos. En particular, nos referimos a los impuestos que gravan la propia transmisión, que en otro artículo especificaremos.

C) Inscripción en el Registro de la Propiedad

La inscripción en el Registro del derecho de propiedad de la finca adquirida, si bien es voluntaria en su solicitud, actúa de forma constitutiva en la protección del consumidor que el sistema registral español ofrece.

D) Cambio de nombre en el catastro

En todo momento, pero en especial cuando se ha inscrito el derecho de propiedad, debe cambiarse en el Catastro fiscal la titularidad que allí figura, para que conste quien es el nuevo propietario y su actuación se entienda directamente con él, o con quien, a su efecto, designe.