El contrato de compraventa, suscrito por ambas partes –vendedor y comprador-, en virtud del principio civil de libertad de formas (la forma es sólo la prueba de la existencia del contrato), puede realizarse bien en documento privado, bien en documento público, con una importante particularidad: existe el deber legal de que los contratos relativos a bienes inmuebles consten en escritura pública. De la escritura y su inscripción en el Registro de la Propiedad dependerá la puesta en funcionamiento, directamente y de oficio, de los mecanismos que el ordenamiento jurídico ha arbitrado para la protección y tutela de las partes contratantes. Es decir, de la escritura y de la inscripción, que constituyen dos esferas distintas del sistema preventivo, dependerá el control instrumental de la legalidad del contrato, el asesoramiento institucional de los contratantes y, en consecuencia, el amparo de los derechos respectivos por el Derecho registral, evitando las contiendas judiciales.

a) Documento privado.

El documento privado puede definirse como aquel que suscriben –firman- las partes sin intervención de Notario. Y existiendo, como se ha dicho, el deber legal de hacer constar en escritura pública los contratos inmobiliarios, si una de las dos partes se niega a hacerlo, sólo puede recurrir la demanda judicial correspondiente para que se cumpla ese imperativo jurídico.

El documento privado no es inscribible en el Registro de la Propiedad, de tal suerte que quien lo firme admite, bajo sus responsabilidad, la certeza de su contenido, sin que se acredite ningún extremo con la fortaleza suficiente (el Registro no va a amparar al adquirente). No firme “a ciegas”, asesórese por un abogado y éste comprobará el cumplimiento de los presupuestos legales del contrato.

b) Documento público.

El Notario tiene a su cargo una pluralidad de funciones y deberes en orden a la autorización de las escrituras públicas, que abarcan desde la redacción del contrato hasta la autorización del mismo, pasando por el asesoramiento técnico y la advertencia de las disposiciones legales aplicables, tanto civiles como administrativas y fiscales.

La escritura pública es, además, en nuestro sistema de garantías, requisito inexcusable para la inscripción registral, soporte de la seguridad jurídica. En la escritura constará la capacidad de los contratantes, la descripción física de la finca, el título de adquisición, la inscripción en el Registro del mismo a nombre del transmitente, su valor, las cargas que pesan sobre aquélla en base a la correspondiente certificación registral o nota informativa por telefax –o la advertencia de la transcendencia y riesgo de su omisión-, la situación arrendaticia, el pago de los gastos de comunidad –en su caso-, el precio de la compraventa y la forma de pago, la sujección del acto a las disposiciones administrativas y, en concreto, las obligaciones fiscales que del mismo se derivan. La falsedad de las circunstancias que en la escritura se contienen es constitutivo de delito penal, que supone una transcendente garantía para las partes y los terceros.

Ante la más m´nima duda, pregúntele directamente y sin prisas. El comprador, en el caso de ventas empresariales (por promotor, constructor o profesional), puede, además, elegir el Notario que autorice el contrato. Si no, procede actuar de común acuerdo. El Notario es neutral entre ambas partes, el asesoramiento parcial, por razón de clientela, corresponde al abogado.